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碧桂园事故的背后,负债9000亿,40天,3次坍塌,7人死亡!

2018-11-01 16:58:04来源:

先是上海碧桂园的一处售楼处坍塌,造成1死9伤;后来杭州萧山某项目出现一个大坑,路面塌陷,事故殃及旁边居民楼,十几户人家被疏散。

这还没完结,7月26日,安徽六安碧桂园项目一处围墙和活动板房坍塌,造成人员伤亡,共计16人被送至医院,其中6人抢救无效死亡、1人伤情危急、2人伤势较重。

一连串的事故绝非偶然!这也让资本市场对碧桂园引以为自豪的“高周转”产生了怀疑。数据显示,7月30日,碧桂园遭遇股债双杀,港股市值更是在一日内缩水逾212亿港元。

碧桂园遭遇股债双杀

事故频出,在口诛笔伐中,碧桂园的股价率先做出了反应。

7月30日,桂园股价低开低走,至下午开盘后跌幅扩大,截至当日收盘报12.14港元/股,下跌7.47%。

整体来看,碧桂园在当日共成交金额达到14.23亿港元,相较于前一日收盘价13.12港元/股,碧桂园在7月30日一天内市值缩水约212.66亿港元。

碧桂园的股价从6月8日的17元到7月30日的12元,短短的一个多月,股价跌幅就超过了29%。

而雪上加霜的是,在股价遭遇重创的同时,碧桂园2025年到期的美元债亦创三周来最大跌幅。

叫李小白咂舌的是,虽然股价狂跌,但是碧桂园在现实中是在狂奔的。

业绩:

2017年,碧桂园以5508亿元的销售拔得头筹。步入2018年,其业绩增长趋势进一步扩大,上半年以4124.9亿元的销售额,位居行业第一,领先恒大、万科1000多亿。7月19日,《财富》发布2018年世界500强排行榜,碧桂园集团以335.7亿美元(约人民币2269亿元)的营业收入排在第353位,名次较去年跃升114位。

拿地速度

:据克而瑞统计数据显示,2016年碧桂园新增土地建筑面积7446.18万平方米,同比增长95%。2017年,碧桂园拿地也没慢,其新增土地建筑面积12553.7万平方米,在前一年的高额基础上,再增长67%。今年一季度,蒙眼狂奔的碧桂园拿到195个项目,其中三四五线的有146个。

对于碧桂园这种狂奔状态,李小白问了业内人士,他和李小白说:

碧桂园拿地太多了,基数大,问题也容易出的多。他们现在的出的事,曾经万达也在疯狂建万达广场的时候出现过,前车之鉴啊!

,恒

在李小白问其高周转率的时候,他神秘一笑,说这个模式无所谓好坏的

至于房屋质量,他稍微停顿了一下,谨慎的对李小白说:

略低于业内平均。

碧桂园高周转的罪与罚

高周转是碧桂园的必胜法宝。杨国强也曾高调的表示过,“高周转是抵抗任何风险最有效的手段”。

在这样打鸡血般的号召下,碧桂园的周转速度越来越快,甚至有内部文件传出,碧桂园要求摘牌当天即出图,拿地后四个月开盘,五个月资金回笼,六个月资金回正。

大概觉得456还不够快,碧桂园又将标准提高至不可能完成”的“345”。据称,其总裁莫斌为贯彻这一目标,还曾一周内连签三份内部加急文件。

为了让员工完成这样的目标,碧桂园甚至出了一份高周转奖惩制度。

这种高周转,让很多人怀疑碧桂园已经违背了基本的操作流程,是不科学的,比如说水泥,凝结是需要时间的,普通砂桨正常需要八至十小时,你为了高周转,5小时不到就开始干上一层,能不出事吗?所以这样的做法,肯定会有严重的质量问题。

但是碧桂园辩解说,快周转不等于质量差,碧桂园有实力建又好又快又便宜的房子。因为碧桂园是集团标准化管理,是优化、微调图纸,不是重新设计图纸。

碧桂园在之前,这样做还是勉强可以的。它通过所谓的新型装配式建造体系SSGF,大幅缩短工期。

但可惜,碧桂园现在在时间节点已经卡死的状态下,还希望通过2-3倍人力对周期进行进一步的压缩,这是不可能的!因为周期毕竟有极限的,类似混凝土凝固时间、养护时间都是硬性客观的要求,不课能试图通过四倍人力就强行在两周之内完成。

所以碧桂园只能牺牲质量。

有人会问,不是有监理公司吗?这些可以监督他的工程质量的。

碧桂园的项目监理和施工方都是自己人

呵呵哒,了解碧桂园的人都知道,。碧桂园在2014年就将监理公司换成自家的监理公司国晟监理,怕员工不知道,还在监理公司名字甚至出现在某次集团宣贯资料试题中。

在无人监理的前提下,碧桂园的工程质量自然是能省就省,所以后面才会出现一句著名的口号:

碧桂园给你不是一个五星级的家,而是一个五星级的坑。

台州市住建局在2018年6月26日至7月10日以双随机形式对市区房产开发项目的工程质量安全进行了检查,并下发停工整改督办通知书12份,其中有4份都发给了碧桂园的项目。

只要不违法,碧桂园就可以做利益最大化的事。”

杨先生说,“

然而在短短不到40天,碧桂园就出现了3次坍塌,7人死,请问,看似不违法但还有可能导致悲剧再次发生的碧桂园,还要继续做利益最大化的事吗?

接二连三且血淋淋的事故

捅破了碧桂园的秘密

高周转概念引入国内房地产行业,万科学的是美国帕尔迪,碧桂园学的是沃尔玛的资产周转概念。

一般来说,高周转的实现不外乎两种途径,增强融资能力以及提高项目操盘速度。但是前者现在显然不是一条康庄大道。

融资政策及监管的持续收紧,让一些依靠发债缓解资金压力的房企压力山大。

而碧桂园的资产负债率有多大呢?公开资料显示,截至2017年末,碧桂园总资产为10496.69亿元,总负债为9330.57亿元,资产负债率高达约89%!

负债高的同时,房企拿钱也是越来越不容易。年初的时候,碧桂园宣布分别发行的2.5亿美元债,5年期4.75%,6亿美元7年期5.13%。融资成本还算能接受。

但是到年中,房企的融资成本就大大提高了。比如融创近期发行了一款私募产品,拟募资5.5亿元,期限18个月,预计收益为9.5%至11.4%。

更加可怕的是,发改委考虑禁止企业发行364天期美元债,海外融资渠道就此卡死!

所以房企现在都在要求把回款放在第一位,当然是把能卖的项目尽快卖掉!

碧桂园现在确实面临的是两难的局面,只有不惜一切代价实现高周转,高负债的碧桂园才能还钱并把利息补上。但是这样只顾规模不顾质量、竭泽而渔的做法,最后的结果就是自砸招牌!

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