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房价释放下跌信号?2021年涨幅收紧,房价分化或将扩大

华夏时报记者 李未来 实习记者 苗诗雨 上海报道

回顾2020年楼市情况,“涨”声一片的同时部分城市房价均价出现回调态势。易居企业集团CEO丁祖昱此前表示,在所有重点关注的城市中,已有17个城市11月均价低于2018年全年均价,部分城市房价甚至已回到2016年前后水平,但基本以三四线城市为主。

12月21日,社科院财经战略研究院在发布的《中国住房发展报告(2020-2021)》中指出,从总体上看,预计2021全年商品住房价格同比增幅可能在5%左右。

“只涨不跌”成过去式

2020年12月1日,中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布《中国住房大数据分析报告(2020)——城市房价预警与房企品牌价值测度》(以下简称“报告”)。报告表明,房价只涨不跌的时代已经过去。局部房价下跌监测预警,将成为市场监测预警的重要方面。

通过国家统计局公布的11月70个大中城市新建、二手商品住宅价格情况显示,市场分化的状况得以验证。70个大中城市新建商品住宅中,42个城市房价上涨,28个城市房价下跌;二手房方面,47个城市房价上涨,23个城市房价下跌。

“在疫情的影响下,全国经济发展受到冲击,失业率上升,居民收入受到影响,导致购买力下降,同时,房地产市场整体受创,购房者信心下滑。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄在接受《华夏时报》记者采访时表示,另外,从房企端来看,房企为了加速回笼资金,加大优惠促销力度,降价出售行为增加,导致房价有一定下滑。

据纬房指数监测,从各城市历史高点至2020年10月,20个城市距最高点房价调整幅度均在10%以上,其中9城市距最高点房价调整幅度均在15%以上,下跌幅度最大的城市是廊坊,较2017年4月的峰值降幅达46.9%,青岛、天津相较峰值下跌均超过20%。

尽管年内一线城市房价呈现连续增长的态势,但根据CRIC数据显示,从均价层面分析,2020年11月一线城市中,北京、上海、深圳的成交均价都呈现不同程度下滑,唯有广州11月均价较2019年均价出现上涨,涨幅约7.6%。

其中,北京11月成交均价45174元/平方米,跌破2017年全年均价45250元/平方米;深圳11月成交均价55707元/平方米,与2018年时均价相对持平,与2017年比下跌2.87%;上海11月成交均价53259元/平方米,较2019年下降 2.44%,同时较2018年全年商品住宅成交均价53408元/平方米的价格跌出149元/平方米。

此外,在CRIC数据重点关注的163个城市中,除去一线城市外,另有14个城市11月均价已低于2018年全年均价。当中九江、肇庆、义乌三城房价已低于2017年均价,肇庆最新房价甚至已经跌破2015年时的7810元/平方米,为7007元/平方米,该价格也已接近2014年水平。

涨幅收窄,分化或将扩大

既然2020年楼市已告别“只涨不跌”的时代,2021年房价是否会转入下行通道呢?近日,多部门相继出台报告对2021年楼市情况进行预判。

报告指出,在因城施策的政策背景下,各城市房地产市场的差异化将成为常态。新冠肺炎疫情的出现,加速了房地产市场大分化时代的来临。

与此同时,12月21日社科院财经战略研究院发布的《中国住房发展报告(2020-2021)》中也表明,过去一年住房市场经历了先降后升的V型变化,其空间分化有所减弱。但从空间上看,2021年中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至出现过热,其他城市复苏较慢,部分城市甚至陷入衰退,分化可能有所扩大。

“各地的经济发展水平,尤其是GDP水平是影响房地产发展的重要因素。”陈霄在接受《华夏时报》记者采访时指出,除了GDP以外,人口,产业,供需关系等其他因素共同影响房地产市场。

除此之外,针对2021年房价的走势,《中国住房发展报告(2020-2021)》预测2021年中国楼市总体有望延续平稳。从总体上看,预计2021全年商品住房价格同比增幅可能会下降维持在5%左右,商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长并再创历史新高,房地产开发投资同比增速也将会有所下降,持续保持在7%左右。

陈霄向《华夏时报》记者分析到,中央各工作会议中多次提及房住不炒,加上今年下半年以来多地相继出台收紧调控政策,政策环境趋严,明年房价涨幅或将面临收紧。

综上预判也印证12月10日交通银行金融研究中心在《2021年宏观经济及市场展望报告》中的说法。房价经过近五年的持续纠偏,已基本回归合理定价水平,预计2021年房价涨幅有望进一步收窄。

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