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苏宁金融研究院:中国房价没有泡沫

  中国的房价有没有泡沫?

  中国有些地区的房价确实出现过泡沫化现象,也出现过泡沫的破裂。例如上世纪90年代的海南以及1997年-2003年的香港,都出现过房价急跌。事后总结来看,这两次房价下跌均有泡沫破裂的影子。

  1、海南

  1988年,海南省成为全中国面积最大的经济特区和唯一的省级经济特区,来自内地省份的投资热情快速涌向了海南。

  由于当时海南产业基础薄弱,没有什么收益率高的资产或项目,于是大家都把目光投向了房地产,催生了巨大房地产泡沫——1991年,海南商品房平均价格为1400元/平方米,到1993年,猛涨至7500元/平方米,甚至一些楼盘涨至10000元/平方米。

  与现在不同的是,当时大量企业也投身房地产,贷款购买大量房产,银行看到房价持续上涨,也乐得坐享其成,投放大量房产抵押贷款,于是这些钱就在房地产和银行两个部门来回地空转。

  然而,凡是泡沫,总有被戳破的一天,价格总会回落到和价值相符的水平。1993年6月,国务院出台16条,控制信贷、提高利率、严控房地产炒作,瞬间就戳破了这个泡沫,1994年,海南房屋销售面积下跌35%,房价下跌25%。

  2、香港

  从1991年开始,香港实施“紧缩”土地供应政策并以低利率进行刺激,房价一路飙升。7年间香港房价增长了4倍。

  1997年,亚洲金融危机,香港得到了中央政府的帮助,保住了港币和资本市场,房地产炒作的气焰却被彻底打了下去,恐慌性地抛售住房使得仅仅1997年一年香港房价便暴跌50%,并在随后的几年时间,多有下跌。

  但是,除了海南和香港,似乎在中国大陆很难再找出第三个房价泡沫以及泡沫破裂的案例了。

  房价收入比再讨论

  不少读者对中房价收入比的解释有异议。理论上,房价收入比是非常适合用来分析房价泡沫的。房价收入比上升,意味着当地房价上涨快于居民的收入,长此以往,高飙的房价便没有居民收入的支撑,很容易滋生泡沫。

  但房价收入比并不能够完全反映房价泡沫,因为房价高,不仅仅是收入对应的需求在起作用,也受到了供给的影响。

  例如,如果房子敞开供应,那么可能月收入1万的家庭也能买得起房子,但房子供应少了一半,可能月收入2万的家庭才能买得起房子,而月收入1万的家庭已经和住房市场没关系了,房价只由月收入2万及以上的人来决定。

  但这个2万以上月收入却并非房价收入比指标中的那个分母(地区平均收入水平)。买得起房子的人群收入水平显然比地区全部平均收入水平要高得多。

  因此,房价收入比看起来就会比较大,进而显得房价泡沫很大。可以说,房价收入比在房价超高的地区不太适用。

  货币超发导致了房价泡沫?

  还有人说,房价存在泡沫,重要的原因是近十年来普遍宽松、甚至是泛滥的货币投放。但这无法解释:为什么不同地区的房价涨幅是不一样的?为什么在货币超发背景下,一线城市房价涨幅高于其他城市?

  按照道理,如果是货币超发导致了房价上涨,理性的投资者应该看到三四线小城市的房价仍然有上涨空间,进而投资这些地方的房产,最后会使得一二三线城市的房价涨幅趋同。

  但事实上,我们看到的却是中国不同城市的房价涨幅明显不同,分化严重,一些三四线城市甚至都没有限购政策,却也没有多少人跑到这些城市去投资房地产。

  这说明,房价问题很难仅仅用货币现象来解释。

  

中国房价没有泡沫

  房价高有供给不足的原因

  我们在中已经说明了2003年以后东部大城市建设用地审批指标在减少。在此还有一个证据,来自于空间经济学家陆铭的发现。他将中国的城市按照土地供应增加和减少分成两组,观察到了这样的现象:2003年出台《关于清理各类园区用地 加强土地供应调控的紧急通知》以前,两组城市房价收入比都在下降;2003年以后,两组城市的房价收入比开始分化——在土地供应收紧组的城市中,房价收入比上升,房价“泡沫”变大;在土地供应放松组的城市中,房价收入比却是下降的,房价“泡沫”变小(参见下图)

  

中国房价没有泡沫