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深圳楼市11月成绩单:新盘泄洪去化近2000,12月会爆发?

2018-12-06 15:19:00来源:

2018年还剩不到30天时间,11月深圳楼市也已交出答卷,据规土委统计,11月,深圳新入市10047套房源,仅售出1985套。二手房成交也跌至5月份以来的最低。

深圳仅在11月一个月的推盘量就达到了全年供应的三分之一,海量推盘的背后,折射出深圳开发商回款的焦虑和压力。

自25日至28日龙华玺园、万科臻山府三期、华强城、万科星城接连开盘,四天成交3400套房,深圳楼市温度局部骤升。但最后几天的火爆似乎也拯救不了整体惨淡的事实。最后一个月将会是怎样?

11月成交状况

11月,深圳新房成交1985套,环比增加150套,涨幅8.2%。与去年同期相比,成交下跌21.9%。房价依旧坚挺,成交均价54066元/平方米,环比下跌5元,同比下跌212元。

新房方面

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数据来源:深圳市规土委

11月除宝安外,深圳其他行政区新房成交环比均有所上涨。宝安成交609套,环比减少近2成。盐田、福田成交环比大涨,盐田成交97套,环比上涨506.3%。福田成交43套,环比上涨377.8%。龙岗成绩较为稳定,成交872套,环比小涨5.1%。罗湖成交42套,南山成交322套。与去年同期相比,宝安、福田成交腰斩,罗湖成交同比下跌10.6%。南山成交大涨,同比上涨近5成。

2018年11月份深圳成交龙虎榜成交量TOP10

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数据来源:咚咚找房

月末,自25日至28日龙华玺园、万科臻山府三期、华强城、万科星城接连开盘,四天成交3400套房,但受网签滞后的影响,这些数据还未被收录。

二手房方面

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数据来源:深圳中原数据研究中心

据深圳中原研究中心的数据显示,11月份深圳二手房成交均价为52398元/㎡,环比上月下降3.71%。但成交套数达到5月份以来的最低点。值得关注的是,现在二手房的挂牌均价为54873元/㎡,基本与新房价格持平。

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数据来源:深圳中原数据研究中心

二手房市场则由于交易税费高、业主降价意愿不强等原因,成交量连连受挫,在新房平价热销之后,二手房价格小幅走低已是市场所向,新房二手房市场,通过价格的联动,缩小价格剪刀差,实现价格平衡。

备案

据统计截止到11月29日,11月共批示预售证项目23个,其中大族云峰2次获预售证,平湖佳兆业广场、万科星城均有3个地块,即同1项目有3个预售证。其中11月全市批售的住宅房源约10047套。

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数据来源:深圳市规土委

11月银行利率浮动

除了价格,银行利率也是消费者关注的重点,自10月下旬以来,深圳银行的利率便出现了小幅下调的迹象,但深圳绝大部分商业银行网点执行首套住宅基准利率上浮15%,二套住宅贷款利率执行基准利率上浮20%。

10月底,深圳银行放款速度加快,只要申请人资料齐全、审批过关,最快五个工作日就能放款。按揭放贷速度明显加快,利率放松。11月月末,北京银行下调了首套房基准利率上浮比例,为10%。11月26日,招商银行首套住宅房贷基准利率上浮12%,二套房上浮20%。

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数据来源:美联深圳

美联物业全国研究中心经理张添鸣表示,部分银行下调利率是基于可用额度较前期相对宽松,对置业者来说算是个利好的消息,但不会带来太多实质性的效果,对市场不会有大的影响,更不会对楼市政策带来影响。

但事实上个别银行利率下调,在深圳市场上还是引发了一波骚动。11月底沙井片区接连上市了两个大盘:华强城和万科星城。

万科星城合作的银行统一利率为上浮15%,而隔壁的华强城则宣布与基准利率为10%的北京银行合作。万科星城业主为谋求更多的权益,向开发商提议降低购房基准利率,但遭到拒绝,因此引发业主的“维权”事件。万科星城方面回应:“如果各位业主认为价格不公道,可在12月7日前提出退房申请,我们将无条件答应。”

今日网友又传言:华强城也要执行15%的利率。但搜狐焦点询问华强城业主,并未得到利率上调的消息。

该网友表示,他选择的银行是农行,利率为10%。“认筹期间各银行利率显示为15%,但截止至昨日(12月2日),签约7天内有部分银行可享受10%的利率。”

据搜狐焦点了解,现在四大行执行利率为15%,但具体到各个项目,开发商会做出相应让利,有新盘可以做到13%。但受“万科星城”事件影响,各位准业主期待的利率再下调的情况恐怕不会那么快出现。

12月计划入市项目

12月的深圳楼市又会有哪些项目计划?

据不完全统计,12月预计有23盘计划入市,大致上可以延续10月、11月新房供应量,可能也会有不少没在统计表格内的新盘突然入市,具体可及时关注规土委预售证的批示及商品房预售价格备案信息官宣。

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数据来源:深圳市规土委

宝安和龙岗依旧为主力供应区,两区共有11盘计划入市,其中宝安有盘已获预售证,或在12月初入市,目前正在进行诚意认筹。另龙岗新盘在还未公示预售证的情况下已经打出了总价1字头的海报。

南山蛇口的2盘观望已有一段时间,具体入市时间尚未明确,或由于备案价的原因,迟迟未能入市,目前正在申请预售证阶段。

上表统计时间为11月29日,其中蛇口枫叶望海公馆在周末(12月1日)获批预售证,推出246套住宅产品,户型建面约73-127㎡,均价9万/㎡,单价区间在7.2-10.5万/㎡,总价区间在525-1312万/套,将于12月9日开盘。

龙华、光明、罗湖或均有2盘将入市,目前已在大肆推广将入市的楼盘有深国际万科和风轩和天汇城,预计在12月中上旬将入市。其余项目需等具体信息公示。

其中,光明天汇城二期将于12月4日开盘,网传价格4.1-4.8万/㎡,5万元诚意登记金。此次将推出建面78-145㎡2-4房住宅产品,目前样板房已开放。

2019年会怎样?

2019深圳新房地图

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来源:深圳电台“快乐家居”

有观点认为:“中国国内目前经济情况不容乐观,面当前经济形势,指出当前经济运行稳中有变,经济下行压力有所加大。在这样的大环境下,房地产作为拉动中国经济发展的支柱产业,不会一棒子打死,也不会完全放开调控,而是会在关键时刻适当的松松绑。”

前几日,董潘发布了这样一番言论“再次呼吁:没有房地产业救不了中国”。地产商们从年中就开始高呼“活下去”,最后一个月为了达成各种的回款任务,拼尽全力。11月30日,万科集团董事会主席郁亮表示:“还有32天,今年完成6300亿回款问题不大。但是大鱼大肉没有了!”

12月2日,中美贸易战迎来转折点,中美贸易战按下暂停键,无论如何,受到利好消息的刺激,12月的中国股市将迎来强劲的反弹。

至于房地产的市场走势,却还不明朗。中国房地产已经进入资本时代,货币政策将直接影响2019年的楼价走势;房企也早已纷纷去地产化,谋求多元化布局,地产行业本身将发生结构性调整;当然直接影响楼市走向的政策还要看政府的态度。

资料来源:深圳市规土委、深圳中原研究中心

深圳美联数据研究院、咚咚找房等

来源:搜狐焦点
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