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要碧桂园反思太难,竟力证“高周转”尊重规律!

2018-10-25 13:48:08来源:

碧桂园的房子又出事了!

7月27日,安徽省六安市发布消息称,7月26日深夜金安区碧桂园·城市之光建筑工地发生一处围墙和活动板房坍塌,导致6人死亡、1人伤情危急、2人伤势较重。

这已经是碧桂园一个多月以来,第二起建筑工地致死事件,就在2018年6月24日,上海奉贤区碧桂园在建小区工地发生模架坍塌事故,致1死9伤。

由于有人不幸死亡,碧桂园在上海的这起事故引起了社会的广泛关注。但实际上,2017年以来,碧桂园的建筑工地发生的安全事故又何止这么一二起。据不完全统计:

2018年,7月19日,河南省淅川碧桂园工地发生火灾;7月2日,位于河南省安阳市中华路的碧桂园在建工地发生火灾;4月7日,广西崇左碧桂园项目二期一工地发生坍塌,致1死1伤。

2017年,11月份,海南琼海博鳌碧桂园在建工地发生安全事故;9月份,江苏盐城碧桂园项目发生安全事故;年8月份,江西萍乡碧桂园项目在建工地坍塌;5月份,河南驻马店碧桂园项目工地现场塔吊倒塌。

房企工地的安全事故,往往被当作社会新闻来看待。但殊不知,当安全事故如此密集发生的时候,问题就不再简单了。

在上海奉贤的这起事故中,媒体报道,碧桂园为了赶进度,3/4天盖一层,楼板的混凝土还没干,一踩一个坑,上一层就开始搭架子支模板了……如此,房屋的安全与质量如何保障?

楼板的混凝土还没干,一踩一个坑,上一层就开始搭架子支模板了,到处都是裂缝,拿东西一抹就算解决了。这样的施工进度,能造出什么样的房子?2017年以来碧桂园业主的维权事件频繁见诸网络,大家可以自行搜索,漏水、鼓包、墙砖脱落……房屋质量问题无所不有。

对于碧桂园来说,钱显然比命更重要,尤其是在资金链紧张的时候。

choice数据显示,碧桂园2017年度总负债9330.57亿元,负债总额相比2016年总负债5000多亿增长了几乎一倍,负债率攀升至88.89%。

2018年5月28日,碧桂园2016年公开发行的200亿公司债券被终止;2018年5月30日,5月30日,一则“碧桂园的中票违约”的消息又在朋友圈流传。

与此同时,2018年上半年,虽然资金面趋紧,碧桂园又在马不停蹄的拿地,这需要大量金钱支出。

据中原地产研究中心数据显示,截至7月23日,碧桂园拿地366块,权益规划建筑面积达到4365.98万米,权益拿地总价达到1086.03亿元,拿地均价为2487元/平米。无论拿地数量、规划面积和拿地总价,碧桂园均位于榜首。

尽管碧桂园否认自己缺钱,称现金充足,且盈利势头良好。截止2017年末,公司现金及银行存款约1484亿元,达上市以来最高水平;另有2485.1亿元银行贷款额度尚未使用…的确,从年报来看,碧桂园的各项数据尚可,但由其首创的“高周转”的模式,却道出了碧桂园资金链隐秘的实情。

高周转,通俗来讲,就是通过提高工程项目的工期进度、提高销售完成率,进而提高资金的流转速度,以此来缓解高负债下的资金压力。

牛熊君查阅choice数据发现,在国内排名靠前的以下几家地产公司中,碧桂园2017年存货周转率是几乎是恒大、万科、保利地产的2倍;2017年总资产周转率也高于恒大、万科、保利。

据媒体报道,碧桂园内部文件显示,为了促进项目高周转,公司要求“当天出图(通宵)”“40天开工”“3个月开盘”,开盘开盘工期超过5个月得罚款,工期在6个月到7个月之间,罚款20万;工期大于7个月,撤职项目总。

可以说,碧桂园的高周转模式相当的激进,在盖房子这件事情上直接来了个揠苗助长,为了钱可以忽视房子的质量,要钱不要命。

而除了造房子这件事情上赶工期,碧桂园的销售更是打了鸡血。

碧桂园在房地产调控收紧的背景下,2017年碧桂园合同销售5508亿元人民币,跃居行业第一。2018年上半年,碧桂园实现合同销售额4124.9亿元人民币,同比增长42.8%。

房子质量明明丑闻不断,销售业绩还一路红火,这还要得以于碧桂园的合伙人制度。按照碧桂园的制度,公司的所有新项目,区域总和高管必须跟投,其它员工也可以跟投,最高股权比例上限为15%。

把所有的员工利益绑在一条战船上,卖房能不拼命,能不使劲浑身解数?毕竟,只要房子能卖出去,至于日后家里漏不漏水、墙砖脱不脱落,和销售人员又有什么关系呢?

碧桂园的官网首页,让其引以为傲的是“碧桂园荣登财富500强”,“排名跃升114位”。2017年碧桂园上市范围内总收入为2269亿元人民币、约为335.7亿美元,较上年跃升46%。

对于外界对高周转的质疑,碧桂园似乎并不太乐于接受。一篇疑似碧桂园的通稿《碧桂园“高周转”的3个真相”》,就力证“高周转并非以对抗自然规律为代价,而是在充分尊重自然规律、市场规律、政策法规……”

该文章甚至还提到,“碧桂园的周转能力让很多同行又爱又恨,但不论如何,学习碧桂园已经成为不少房企的倾向性动作”。

看来,离碧桂园真正反思高周转,还要有不少时间。

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