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东莞楼市局部爆发,新房最高单价破五万

6年前,华为在东莞设立松山湖基地。那一年,华为员工李芬(化名)在松山湖片区寮步镇以近8000元/平方米的单价购入万科松湖传奇一套新房。

2018年7-11月,华为再次启动大规模搬迁,共1.68万员工分批次从深圳迁移到华为在松山湖建设的“欧洲小镇”。出乎李芬意料的是,她所在的部门将留守深圳大本营。

既然没有搬去东莞,于是在今年4月,李芬将东莞的房子卖掉,投入了“火热”的深圳楼市。李芬东莞的房子以220万元卖出,单价为2.5万元/平方米,比入手时涨了超过两倍,盈利近150万。

贝壳找房数据显示,万科松湖传奇小区挂牌二手房的价格仍在快速上涨,短短一个多月内,不少房源将挂牌价上调5万-50万不等,单价普遍在2.6-3.1万/平方米之间。

因紧邻深圳且房价相对便宜,东莞是不少“深漂”心中的最佳置业地,但进入今年4月,滞后的“小阳春”在东莞出现,快速上涨的房价让他们越来越感到不安。

“今年以来深圳房价上涨不少,感觉自己离在深圳购房的目标越来越远了,还是决定去东莞买房。”在深圳已工作4年的小李近期到东莞临深片区看了些楼盘,让他惊讶的是,不少楼盘单价已经破三万了。

近期,某房地产网站发布“62城二手房冰山指数”称, 东莞5月第4周二手房价格19751元/平方米,月环比增长2.7%,涨幅首次超过深圳,排名全国第一。一石激起千层浪,将东莞推上舆论风口。

对此,东莞市住建局迅速回应,并提供了近三个月来东莞一二手房的销售均价及涨幅。数据显示,3、4月东莞新房均价连续环比下跌2.37%、1.25%,5月环比上涨2.13%至22918元/平方米;东莞5月二手房均价虽然环比上涨3.39%至16402元/平方米,但仍低于3月均价16541元/平方米的水平。

尽管官方数据显示东莞房价整体处于一个平稳的状态,但据界面新闻了解,4月以来,在货币宽松政策、部分避险资金进入楼市的背景下,东莞楼市确实明显升温,部分中心城区和热门板块的新房和二手房均呈现量价齐涨的态势。

合富研究院数据显示,东莞新房成交量已连续3个月呈攀升态势,5月份新房网签4452套,环比上涨14.5%,成交均价为22750元/平方米,环比微涨1%,同比上涨19%。1-5月,东莞新房网签均价为22557元/平方米,同比增长17%。

虽然东莞新房的整体成交均价离3万元/平方米还有一段距离,但莞城、东城、万江、松山湖、长安5个镇街成交均价已超3万元/平方米。

从房价涨幅来看,5月共有松山湖、高埗、万江、厚街、望牛墩四个街镇的新房成交均价环比涨幅超10%,同比涨幅超过10%的街镇则有18个,其中厚街同比上涨49%至2.7万元/平方米、东城区同比上涨43%至3.46万元/平方米。

新房成交价格快速上涨,与今年东莞放松新房限价有关。从今年3月5日起,东莞的新房价格不再需要向市发改局备案申报,限价政策适度放松。

东莞中原战略发展中心总经理车德锐指出:“ 部分项目的备案价格比之前高出很多,有从3.2万元/平方米上调至3.9万元/平方米的,拉高了房价上涨的预期。”

据界面新闻了解,东莞中心城区东城的中海莞府在3月7日将在售的3号楼和2号楼备案价均进行了上调,备案价格在3.5万元-5.2万元/平方米,备案均价约为4.2万元/平方米,比去年4月首推时上涨了55.6%。

除了限价放松外,新房供不应求是东莞房价上涨的重要因素。车德锐表示,近两年来,东莞的新房供应量持续减少,每年只有400多万平方米的供应量,难以满足每年600万平方米左右的消化量。

与此同时,受疫情影响,新房供应出现了停供、延供,很多项目会推迟到下半年入市,造成了短暂供应“空档期”,供应不足问题明显加剧,成交量受到抑制,低库存助长了房价上涨预期。

合富研究院数据显示,1-5月,东莞新房供应只有115万平方米,同比减少26%,5月供需比只有0.57。

另据东莞中原战略研究中心监测数据显示,截止5月底,东莞住宅库存约2.9万套,库存面积持续回落至374万平方米,环比下跌6%,同比下跌24%,已回到20117年的低位水平。

新房限价放松以及供应不足在一定程度上引发了购房者的“恐慌心理”,大量需求流入到二手房市场。

乐有家研究中心数据显示,5月东莞二手房过户套数2716套,环比上涨9.7%,除东部产业园区下跌外,其它片区均上涨,其中东南临深片区过户701套,环比上涨20%,城区片区过户量达944套,为六大片区中过户量最高的片区,环比上涨8.3%。

在此背景下,城区片区、松山湖以及临深片区部分街镇二手房价格上涨明显。车德锐透露,现在很多深圳客户来东莞购房,因为一手房限购就只能买二手房,不少主城区二手房在一年半内,从2万多上涨到4万多每平米,涨幅达到70-80%。