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机构观点:土地新政之下 天津房价还会涨吗?

内容提要:3月上半月,北京、上海、深圳、天津等城市的房地产市场都出现了交易反弹,新房项目到访量和二手房带看量都在逐步恢复。国务院于3月12日下午印发了《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》,下放农地转建设用地的指标权力,永久基本农田之外的直接下放到地方,一定面积以上本由国务院审批的委托下放给省级试点。

  天津北方网讯:3月上半月,北京、上海、深圳、天津等城市的房地产市场都出现了交易反弹,新房项目到访量和二手房带看量都在逐步恢复。国务院于3月12日下午印发了《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》,下放农地转建设用地的指标权力,永久基本农田之外的直接下放到地方,一定面积以上本由国务院审批的委托下放给省级试点。

  一时之间对新政和市场的解读众说纷纭,那么此项新政会对天津产生影响吗?在土地政策放宽、楼市交易反弹背景下,天津房价还会涨吗?

  “土地新政”对多数城市的发展和房地产市场实质影响较小

  天津中原研究院认为,从此次“土地新政”的内核不难看出,政策的实质是“放权”而非“放松”,用地审批权的下放主要是行政审批程序的变化,而发挥总量管控和空间布局的规划权限并没有下放,对土地供应格局的影响并不大。地方政府审批项目,仍必须在国土空间规划、土地年度利用计划和城镇开发边界限制范围内。目前自然资源部正在组织编制各级国土空间规划。

  “土地新政”主要为中心城市带来利好

  对于北京、上海、深圳等已经进入“存量时代”的中心城市,“土地新政”将为他们腾出新的发展空间,带来较大利好。在国内当前发展背景下,城镇化的失衡造成人口向中心城市涌入,这种趋势短期内是不可逆的。在这种情况下,为了避免生态恶化,也是为了提高城镇化的效率,发挥大城市的作用,就需要放松对大城市发展的种种限制。这次土地新政,就是放松对大城市“发展空间”的限制。

  不同等级的城市,土地、产业、人口与市场的平衡点是存在巨大差异的,对于非中心城市而言,政策的影响将十分有限。那么作为中心城市之一,“土地新政”具体会对天津产生哪些影响呢?

  “天津不缺地”

  “土地新政”对天津影响较小,但天津土地供应量增加、地价平抑的趋势明确

  对于天津土地资源是否足够的评判,要从两个角度进行分析:一是天津的土地供应能力是否与城市发展相匹配,二是天津的土地供应是否与市场需求容量相匹配。

  从城市发展角度,中短期内天津城市的发展仍主要集中在主城区以及外环线外5-10公里以内的核心区和滨海新区核心区:

  其一,截至2019年天津建成区规模1007.91平方公里(合100791公顷),仅次于北京、重庆和广州,排名全国第4,但根据《天津市土地利用总体规划(2006-2020年)》发布数据,在天津市行政辖区(含清河农场、汉沽农场、芦台农场)范围内,总面积1191732公顷土地上,早在2005年建设用地规模已达346269公顷,占土地总面积的29.1%,而未利用地面积为138133公顷,占土地总面积的11.6%。而规划至2020年,建设用地总规模控制在403400公顷以内,其中城乡建设用地控制在250000公顷以内,交通水利及其他建设用地控制在153400公顷以内。

  从城市规模与土地开发规模角度分析,天津不缺地。特别是滨海新区,陆域总面积约为227000公顷,其规划至2020年建设用地总规模控制在147600公顷,存在大量简单平整后即可进行建设的土地。

  其二,从城市发展历程及规划方面分析,天津城市功能仍过渡集中于主城区,虽然近期规划调整将原有“一主两副”格局扩展至“一主五副”,但城市核心功能仍围绕外环线以内区域的城市更新进行,外围区域的发展仍需“新基建”加速推进。

机构观点:土地新政之下 天津房价还会涨吗?

  图示:天津主城区发展历程及规划演变

  从市场角度,受限于目前天津产业发展和人口导入的规模,近年房地产市场住宅去化的规模稳定在1150-1350万平方米(建筑面积),对应的宅地规模约800-900公顷,而过去5年平均每年成交的宅地规模也在700-1100公顷之间,基本平衡,从市场角度天津也不缺少建设用地。