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负债攀升 维权频现…金地还能重回房地产龙头吗?

除了早年“招保万金”的金字招牌之外,金地似乎再无十分突出的记忆点。

金地1988年成立于深圳,如今已过而立之年。作为老牌粤系房企,稳健保守是金地给人的一贯印象。 然而,随着房地产行业竞争格局日趋激烈,昔日伙伴万科、保利“渐行渐远”,中海、世茂、新城控股等后来者居上,身后还有一大批后起之秀跃跃欲试、随时准备赶超…… 处于如此尴尬境地,“不唯规模论”的金地,近年来也开始以强劲姿态奋起直追,频频拿地扩充土储,但其业绩规模却始终停留在十强开外,徘徊不前。

与此同时,高周转运营模式下,金地资产负债率连年上升,工程质量问题和维权现象频现,全国多个项目陷入“诚信”风波。 跨过两千亿门槛后,如何在追求规模扩张的同时,注重提升质量,保持健康的财务资金状况,成为金地必须直面的战略性命题。

债务压力 与其他掉队房企一样,金地也曾一度风光。作为中国较早上市并完成全国化布局的房企之一,金地曾与招商、保利、万科一起并称为“招保万金”。

彼时,这四家房企还处于同一起跑线上。2006年,招商、保利、万科和金地的营收分别为29.39亿元、40.27亿元、179亿元和35.54亿元,差距并不是很大。 但这之后,金地由于受管理层变动、发展战略保守等因素影响,规模上逐渐降速,与其他三家的距离也越来越远。到2017年,万科的营收达到了2428.97亿元,保利1463.06亿元,招商755.38亿元,金地却只有376.62亿元。

尽管金地对外宣称坚持“追求业务规模的扩大,但不唯规模”的发展理念,但掉队之后的金地,屡屡表现出“重回前十”的决心。 金地集团董事长凌克也曾公开表示,“不放过每一次市场调整带来的成长机会,助力规模增长,希望进入前十梯队”。 年报显示,自2014年至2019年,金地分别实现签约销售额为490亿元、617亿元、1006.3亿元、1408.1亿元、1623.3亿元和2106亿元,同比分别增长9%、26%、63.20%、39.9%、15.28%和29.74%。

其中,在2016年规模破千亿之后,金地开始从稳健发展路线走向大举扩张,奉行“高周转模式”,加大拿地力度。2017年,金地提出了“三年内冲击2000亿元销售目标”的口号;2019年,金地销售额成功突破2000亿元,成为“招保万金”中最后跨入两千亿阵营的一员。 但行业排名却停滞不前。

克而瑞数据显示,2014至2019年,金地一直在地产公司销售排行榜的第12位到第16位之间徘徊;根据最新《2020年1-8月中国房地产企业销售TOP100排行榜》显示,金地以全口径金额1440.1亿元排在第13位,依旧不甚理想。 由于近年来连续高速扩张,金地的债务危机也开始显现。自2017年至2019年,金地负债总额分别为1499.86亿元、2118.77亿元和2524.47亿元,有息负债从553.54 亿元上升至947.58亿元,资产负债率从66.80%上升至75.40%。

根据金地2020年中报显示,截至2020年6月末,公司总负债为2921亿元,同比增长20.7%;有息负债已超千亿,达到1084.5亿元。同时,据克而瑞分析,金地短期负债同比再增长17.1%,达到422.7亿元,现金短债比下滑至1.18,长短债比下滑至1.51,债务结构不及以往。 迫于债务压力,金地多次发债以“借新还旧”。 据统计,今年上半年,金地已发行四期超短期融资券共计40亿元、三期中期票据共计60亿元,以及一支已获上交所通过的110亿元小公募债券,所募资金将用于偿还到期债务或到期/回售的公司债券。

维权风波

跨过两千亿门槛后,金地的扩张步伐依然在加速。年中报披露,2020年上半年,金地实现合约销售金额1016.3亿元,销售面积484.9万平方米,分别同比增长18.8%和13.3%,首次实现半年度累计销售额破千亿。

投资拿地方面,2020 年上半年,金地获取土地52宗,新增土地储备约649万㎡,权益土地储备约 338 万㎡。截至 2020 年上半年末,金地总土地储备约 5866 万㎡,其中一、二线城市占比约为 76%,权益土地储备约3010万㎡。 值得注意的是,近年来金地总土地储备不断增加,权益土地储备占比却并不高。