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“保十”艰难的华润置地,下一个增长点在哪里?

“保十”艰难的华润置地,下一个增长点在哪里?


  8月26日,是深圳经济特区建立40周年纪念日,作为在深央企,华润置地也在当天发布了2020年中期业绩。

  根据公告披露,今年上半年,华润置地实现营业收入约448.7亿元,同比下降2.1%。其中,物业开发收入为359.7亿元,同比下降1.7%;投资物业租金收入为49.9亿元,同比下降12.5%。

  虽然华润置地声称有信心完成年度2620亿元业绩目标,但中报各项指标呈现跌势,疲态尽显,未来增长瓶颈愈发凸显,能否稳住前十的地位,还需要早日找到新的突破点。

  毛利率“优等生”渐趋平庸 ·

  在过去,高毛利一直是华润置地的最大牌面。自从去年跌破40%之后,毛利率也呈现一路走低的态势。

  上半年,华润置地实现毛利润150.46亿元,同比下降14.12%;综合毛利率也由去年上半年的38.2%,及去年全年的37.9%,降到了33.53%。其中,房地产开发业务毛利率仅31.1%,较去年同期下降4.9个百分点,从原来的“优等生”逐渐走向平庸。

  花旗在报告指出,因高毛利率的深圳业务入账下降,导致华润置地毛利率一如预期地降低。而华润置地总裁李欣也在业绩会上回应称,目前地价不断升高,房地比一直在降,毛利率一路走低是定势。因此,他表示投资要关注多渠道,除了积极参与公开市场拿地,目标城市中符合高周转的项目都要尝试,对旧改和地也要重视。

  “总体来看,华润今年上半年获取的土储,总的毛利率水平是偏高的,因为勾地比例差不多占到40%左右。”李欣表示,从上半年投资情况看,勾地项目的毛利率高,主要是因为零溢价拿地。

  另外,华润置地预判,今年三四季度可能会有窗口期出现,包括投资并购的可能性,公司也会紧紧抓住。

  现金短债比腰斩 ·

  作为有资本优势的央企,华润置地现时也深感资金压力。根据披露,截至上半年末,华润有息负债创下1645亿元新高,较2019年末的1345.4亿元增了22.27%。报告期内,净负债率较2019年年末的30.3%提高15.6个百分点,达到了45.9%。

  且激增的债务并未转化为现金流,华润置地“手上的钱”反而少了。截至上半年末,华润现金及银行结存约为609亿元,甚至较2019年末下降了4.4%。

  因此,华润置地也面临了近年来最为紧张的偿债压力。半年报显示,华润置地有25%的有息负债将在一年内到期,金额约414亿,过去数年这一比例仅为15%。这也同步导致华润置地现金短债比从往期的3倍,下降至1.47,直接腰斩,甚至已经弱于现金流紧张的民企。

  布局分散,单一城市产出偏低

  上半年,华润置地“擦线”完成千亿销售目标,实现签约额为1108.2亿元,同比下降6.7%。虽然受疫情黑天鹅影响,但在房企前十中表现仍然不够进取。

  相反的是,在前十之外排队的世茂和金茂,上半年表现亮眼,世茂签约额同比涨10%,金茂涨幅更是高达31%,整体签约额与华润仅有不到10亿的差距。更何况,世茂今年的业绩目标直指3000亿。

  保守前行的华润面临“保十”的危机,下半年能否稳住局势?具体还得看储备项目体量以及战略打法。

  在业绩会上,华润高层透露,今年一季度全国土地市场出现了短暂的窗口期,华润置地在北京、沈阳、苏州等核心城市获取一批优质项目。进入二季度,疫情逐步缓和,市场也随之升温,不盲目追高的华润拿地动作有所放缓。

  上半年,华润置地合计新增土地30幅,权益总地价约为387.9亿元,行业排名第九,总货值约1200亿元。截至目前,华润总土地储备面积7109万平方米,权益土地储备面积4980万平方米,可保障未来3-5年发展。

  但对比去年同期,无论是地块数量还是投资金额,均有所下滑——在2019年上半年,华润合计购得了39幅土地,对应权益投资额为527亿元。

  同时,有投资者在业绩会上质疑,华润置地全国布局过于分散,导致多个城市的市场占有率偏低。对此,李欣回应称,集团也意识到这个问题,目前城市布局过散,深耕不够。因此,公司在年初就已制定了聚焦、深耕的买地策略,资源向核心城市、高能级城市倾斜。

  另外,管理层也透露,在未来城市管理结构上,要做一些必要的改革和调整,对城市数量进行优化,使单一城市的产出尽量提高。外界认为,该战略也是华润想要打破目发展瓶颈的契机。

  毕竟,在房企竞争白热化时期,前有猛虎,后有追兵,继续坚持保守策略,只会加速掉出前十队伍。

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