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深圳新房均价才跌5000元 你就觉得楼市要崩盘?

2016-08-12 17:00:26 来源:图说地产
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全市新房均价并不能真实反映市场状况,想买房的人应该牢牢记住这个常识。

从5月开始,我一直都沉浸在链家一线同事不断传来的市场回暖、成交日渐活跃之类的讯息当中,这种在政策消化之后缓缓爬升的踏实感,是狂飙十几个月之后罕有的。正当我对深圳楼市信心倍加坚定的时候,前几天突然连续有朋友问我:房价暴跌啦?深圳楼市要崩盘啦?

我一脸懵:发生了什么!你们在谈论的是二手住宅成交量7月环比增长23.4%的深圳吗?你们在谈论的是二手住宅成交价在50000元+的高位的深圳吗?

“7月深圳新房成交均价56720元/平方米,环比下跌8.2%,这创下2012年以来环比最高跌幅的纪录。”近日媒体报道中的这句话,就是引发这一轮讨论的导火索。乍一看,单月接近10%的下跌幅度确实惊人,但谈论这个数字会让业内人士笑话:“新房市场的价格变化,绝对不能忽略供应结构带来的影响。”

因为备案流程影响,相关部门公布的各项统计数据通常有两三个月的滞后性。也就是说,眼前的新房均价,实际上取决于3个月前入市的楼盘。即今年2月-6月的节节攀升,是来自于去年底至今年一季度,华润悦府、中海天钻等单价12万元以上的豪宅楼盘集中入市;即使在“3·25新政”出台之后,半岛城邦、深圳湾公馆等8万元- 10万元的高价产品也依然是市场成交的主力。

粗略统计今年4至6月,宝安和龙华入市7个、龙岗10个、罗湖1个,其中龙岗的陶柏莉花园,罗湖的深业东岭( 资料 图库 团购 点评 )等盘,都以片区低价入市,南山仅有深圳湾公馆和华侨城新天鹅堡两个作为代表。在这批产品集中备案的7月,全市均价走低几乎是必然。

那么,我们应该怎么来判断深圳现在的楼市动态呢?撇开宏观的GDP、PPI、CPI等这样一连串的专业术语,采访了很多位专家后我们得知,只看两个微观市场的数据就可以做出判断:“二手房成交量价趋势”和“库存去化周期”。

上半年,深圳的库存去化周期从1月的6.7个月有所拉长,至6月到达9.9个月,与“12个月”这个健康警戒值依然有充足的安全距离。而在二手房成交方面,6.63万套的成交量是自2010年以来的第二高点,仅次于去年下半年;同时,成交价更是毫不回头地继续上扬,49539元/平方米的均价比去年下半年环比上涨23%,并在7月站上了52235元/平方米的历史新高。

两个数据支撑之下,我完全看不出深圳房价暴跌的理由。这不,刚刚过去的8月1日-7日,全市新房成交均价为62614元/平方米,环比上涨15.2%。照着这个数据来判断,你该如何是好?


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