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深楼市2年出现10次结构性"异动" 二手房价更靠谱

2016-08-12 16:24:47 来源:评论分析
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深圳7月份房价环比下跌8.2%,为四年最大跌幅。其原因在于高价盘备案数据减少,造成“异动”,这种现象在两年中出现了10次。受访业内人士表示,这主要是因为深圳楼市“盘子”小,很容易受到几个盘的成交因素干扰。而如果要了解市场的真实情况,可以结合二手市场综合考量。

两年出现10次结构性“异动”

7月份房价创下2012年以来环比最大降幅,引起市场关注,“结构性假摔”成为这次跌幅8.2%的主流观点。

深圳房价的样本数据,来自各个新盘的网上备案数量。市规土委、安居客数据显示,从7月第一周开始,7万元/平方米+的楼盘备案数量大幅下滑,从96套下滑到23套,占比从26.7%萎缩至4.3%;而5万元/平方米以下的楼盘备案数字直线上升,从第一周的149套上升到337套,整体占比从41.4%上涨到62.6%。

从以上数据可以看到,正是因为高价盘的总体占比的下滑,造成房价的整体性调整。

这种“结构性调整”在近年多次出现。美联物业全国研究中心统计数据显示,2014年以来,深圳房价共出现10次这种“异动”。2015年11月,深圳房价44761元/平方米,环比涨幅达到33.2%,为最高的一次,主要原因在于高价楼盘成交占比在当月大幅反弹,占比高达36%。

在这10次房价“异动”中,有两次是下跌,分别是2015年10月和今年7月,跌幅分别为7.2%、8.2%。

“2014年至今一手楼价走势波动明显,变化幅度时有高低,总体情况是上涨比下跌多;小部分时间,一手均价的变化确实能反映出大市的走势,但大部分情况下,一手均价的变化是由结构性因素引起,并不能反映市场的真实情况。导致这种情况的主要原因,是由于深圳各区域楼盘的价格差异较大,豪宅与普通住宅的价格差异也相当大,因此不同区域或不同类型住宅成交占比发生变化时,会直接影响全市一手均价波动。”美联物业全国研究中心总监何倩茹昨日接受记者采访时说。

一线城市中深圳“盘子”最小

“在重点城市中,尤其是四个一线城市,深圳的土地面积、城市建成面积以及房地产市场成交量均处于最低水平,也就是‘盘子小’,所以深圳房价容易呈现‘结构性影响’”。综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁如是说。

从城市土地规模来看,九个典型中心城市中,北京和杭州城市土地面积最大,超过1.65万平方公里;天津土地面积超过1.17万平方公里;苏州、南京、广州、上海城市土地面积在0.63~0.85万平方公里之间;深圳、厦门土地面积最小,不及2000平方公里。

在四个一线城市中,深圳无论土地面积、城市建成面积,均处于倒数第一的位置。

而北上深广四个一线城市近四年的一手住宅成交量,分别为27.4万套、38.6万套、19.6万套和32.7万套,深圳依旧是“垫底”。

深圳楼市“盘子”小,从市场成交量就体现得较为充分,四年的年平均成交套数4.9万套,几乎是上海一半(9.7万套)。平均下来每月成交4100套,一个高价盘如果在当月备案数据超过400套,就能达到总体一成的水平,很容易就把整体价格“拱上去”。

今年前七个月,全市平均每月的推售量仅3500套,如此少的推盘量,当然容易造成房价的结构性波动。

二手房价更为“靠谱”

相对于一手市场房价的大幅波动,二手房价的波动幅度就要小很多。两年来,仅有两个月份的波动幅度较大,分别为去年的4月和5月,环比涨幅15.9%、15.6%。在2015年11月一手房的涨幅达到33.2%,二手的涨幅仅为3.1%。

“一手市场高端楼盘、热点区域、大户型豪宅成交量的增加,客观上带动了新房均价的结构性上涨,而二手住宅价格则比新房更显理性。”深圳市房地产研究中心主任王锋认为,我市新房均价与成交区域、楼盘、户型等结构性因素密切相关,这一点可以从二手住宅价格得到校验。二手住宅价格因反映单个市场主体的成交意愿,且不受发展商定价因素影响,因此能够比较真实地反映市场房价的变化。

“对于市民来说,如果只看一手住宅的均价变化,很容易错误判断市场走势。”何倩茹说,“要规避这个问题,我们可以根据二手均价的变化情况来判断大市走势,即使在一手均价明显波动的时候,二手均价的表现也相对稳定。这是由于二手均价一般从固定的二手成交样本取得,这样可以很大程度上降低结构性因素的影响,这也是行内更看重二手均价走势变化的主要原因。”

对于如何正确看待房价的涨幅,王锋表示,简单均价涨幅不能真实反映房价实际涨幅,要真实合理反映房价的变化,应按照“同区域、同楼盘、同户型”价格进行同质可比计算。


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